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大家のための民泊ガイド

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Published in: 不動産オーナー様向け

年々増加する外国人旅行者が利用する滞在先として、ホテルよりもリーズナブルな選択肢である民泊の人気が高まっています。民泊のような家具家電、生活用品が備え付けられた短期滞在向けの宿泊施設は、海外の多くの地域で一般的に受け入れられていることもあり、日本を訪れる旅行者の間でも人気の高い存在です。

旅行者向けの宿泊施設運営に関する法的枠組みのひとつに旅館業法がありますが、行政による許可制であるうえに満たすべき要件が多いため、初めて民泊運営をする個人にとってはあまり現実的ではありません。そこで今回は、比較的容易に運営ができる民泊について詳しくご紹介します。

Table of Contents

    民泊とは？

    民泊とは、一般の住宅やマンションの一室または全部を旅行者などに短期間貸し出す宿泊サービスのことで、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づいて運営されます。のちに紹介する国家戦略特区に位置しない限りは、最短1泊から宿泊が可能で、民泊営業の届出を申請することで運営できます。これはあくまでも届出であり、行政からの許可などを得る必要がないため、比較的ハードルが低いとされます。注意すべきは、年間の営業日数に180日という制限がある点で、それ以上の日数営業したい場合は、より厳格な旅館業法による営業許可を得る必要があります。

    民泊を開業するにあたり、届出を行う前に周辺住民への事前周知が義務づけられています。対象の範囲は条件により異なりますが、基本的には隣接住戸や（集合住宅の場合）同一階・上下階の住戸です。通常、大家や管理業者の連絡先を記載した書面をポストに投函するなどの対応で十分とされています。1

    特区民泊とは？

    一部には、政府が国家戦略特別区域として定めている地域があります。この地域では、民泊新法とは異なる国家戦略特別区域法という特別な条例に基づいて、緩和された規制のもとで民泊運営ができます。民泊新法と区別して、一般的に特区民泊と呼ばれます。民泊新法が届出ベースである一方、特区民泊は自治体による許可制となります。

    大家にとって特区民泊の最大のメリットは、年間の営業日数に制限がないことでしょう。営業許可を得られれば、より高い収益を得られることになります。国家戦略特別区域には、東京都大田区、大阪市、北九州市、新潟市などがあります。

    申請要件は自治体によるものの、消防設備の設置基準がやや厳しいこと、宿泊が最短2泊以上であること、周辺住民への説明会の実施が義務であることなど、一般の民泊と異なる点があるため要注意です。また、申請から営業許可を取得できるまでには、数ヶ月程度かかる場合があることも知っておきましょう。2

    民泊の種類

    民泊新法下での運営方法は2つあり、それぞれ「家主居住型」と「家主不在型」と呼ばれています。家主居住型は同じ物件に大家も居住しているパターンで、空いている一室を貸す形式です。ホームステイやシェアハウスのイメージに近いでしょう。一方の家主不在型は、大家が民泊物件に居住していないスタイルです。家主不在型の場合、管理業者への運営委託が義務付けられていることを覚えておきましょう。3

    事前準備

    民泊の住居内には、宿泊者が日常生活を送るうえで必要な寝具・冷暖房・照明などの家具や備品、清潔を保つことができるトイレ・洗面所・シャワーまたはお風呂、安全確保のための消火器・火災報知器などの設置が求められます。宿泊者の退去後の清掃業務を清掃業者に委託する場合は、民泊の清掃実績のある専門業者に依頼するのが最善です。また、民泊営業の届出番号に加え利用案内（近隣住民への配慮に関する注意事項、ゴミ分別のルール、火災設備や避難経路図など）を掲示する必要があるため、多言語対応が可能な管理業者に相談できると心強いです。

    申請方法

    自身が所有する物件を民泊として開業申請する際に必要な書類には、以下のようなものがあります。具体的な要件や申請様式は自治体によって異なるため、必ず最新情報をご確認ください。4

    提出書類：

    • 住宅宿泊事業届出書
    • 物件の登記事項証明書
    • 消防法令適合通知書または検査済証
    • 住宅の図面
    • 管理業者との委託契約書（家主不在型の場合）

    申請先および手順については、民泊新法と特区民泊で以下のように異なります。

    民泊新法の場合

    申請先：

    都道府県または市区町村

    申請手順：

    1. 必要設備（火災報知器、消火器、換気設備など）の準備
    2. 近隣住民への周知
    3. 「住宅宿泊事業届出システム（e-Gov）」にてオンライン申請
    4. 書類審査
    5. 不備がなければ届出番号が発行される

    審査期間：

    通常1〜2週間

    特区民泊の場合

    申請先：

    自治体指定の担当部署

    申請手順：

    1. 保健所と消防署への事前相談
    2. 必要設備（火災報知器、消火器、換気設備など）の準備
    3. 近隣住民への説明会実施
    4. 自治体の担当窓口で申請（原則オンライン申請は未対応）
    5. 書類審査
    6. 自治体職員による現地調査
    7. 許可がおりれば認定書が交付される

    審査期間：

    通常1か月～

    宿泊者募集

    無事に民泊の開業ができる段階まできたら、宿泊者の募集方法も考えましょう。人気の高いプラットフォームとそれぞれの特徴をご紹介します。

    Airbnb

    https://www.airbnb.jp/
    世界最大級の民泊プラットフォーム。多言語対応で直感的に操作できるユーザビリティと高い集客力が魅力。貸主負担の手数料は3～15%程度。

    Booking.com

    https://www.booking.com/
    世界最大級のホテル予約サイト。民泊以外の宿泊施設も多数掲載しており、短期滞在の予約に強い。貸主負担の手数料は15%程度。

    Rakuten Oyado

    https://vacation-stay.jp/
    楽天グループが運営するプラットフォーム。日本人宿泊者の集客に強く、楽天トラベルや他のプラットフォームとの連携が可能。貸主負担の手数料は3%程度。

    STAY JAPAN

    https://stayjapan.com/
    地方の民泊や古民家、農家民宿などニッチな宿泊施設に強い。貸主負担の手数料は0〜3%程度。

    まとめ

    外国人旅行者の短期滞在ニーズが高まる昨今、民泊は物件の有効活用により収益化を目指せる魅力的な手段です。一方で、法令遵守や周辺住民からの問い合わせ対応、清掃・管理体制の整備など、事前準備を怠るとトラブルのもとになりかねません。最新の法制度を確認することはもちろんのこと、信頼できるパートナー業者と連携することが何よりも重要です。

    外国人の住まい探しサポートに豊富な実績を持つSUGEE Housingでは、無料のオンライン面談を実施しております。民泊運営にご興味のある方は、一度<[email protected]>までお気軽にご連絡ください。

    1.  住宅宿泊事業者編 | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/index.html） ↩︎
    2. 旅館業法の特例について（https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tocminpaku.html） ↩︎
    3. 「家主居住型」と「家主不在型」。民泊新法の2つのタイプとは – Rakuten Oyado（https://vacation-stay.jp/contents/host/minpaku/minpaku-law/post-2242/） ↩︎
    4. 住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/procedure.html） ↩︎

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